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  • 公积金新政二套房“认房又认贷” 影响哪些购房者?
  • 发布/颁布时间:2019-04-24    编辑:熊珊珊
  • 传闻许久的国管公积金收紧政策终于落地。4月12日,中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确,二套房贷款实行“认房又认贷”。新政自2019年4月15日起执行,并以网签日期为准。

     

    二套房“认房又认贷”

     

    和此前北京市属公积金一样,此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

     

    新政规定,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

     

    借款申请人家庭在北京无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在北京仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。换句话说,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

     

    支持购买政策性住房

     

    借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

     

    记者发现,和以往一样,新政也再次强调要支持职工购买政策性住房。

     

    职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。

     

    购买经济适用住房(包括按经济适用住房管理的住房)申请贷款,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

     

    购买政策性住房办理贷款实行自动阶段性担保。材料齐备的,从申请到发放的办理周期不超过8个工作日。

    进一步精简证明材料

     

    对国管公积金缴存职工来说,好消息就是进一步精简证明材料。

     

    新政明确,借款申请人申请贷款时,只需携带身份证明、婚姻证明、购房首付款证明等材料原件,无需提供复印件,其他贷款申请材料清单见附件;借款申请人一方在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的,无需提供《住房公积金个人查询单》;通过全国住房公积金异地转移接续平台转入中央国家机关住房资金管理中心缴存住房公积金的,无需提供原缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;部队转业人员住房公积金缴存时间不满足相关规定的,提供转业证,无需提供其原所在部队开具的《住房公积金缴存证明》。

     

    此外,借款申请人到贷款经办银行网点办理贷款申请手续时,自愿选择开通EMS免费邮寄《借款合同》服务的,贷款发放后不必到银行网点领取,实现贷款办理“只跑一次”。

     

    解读:新政从心理层面影响北京楼市

     

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,因为之前市场已经炒作收紧,这个政策落地,对市场直接影响不大,但从心理层面肯定会影响“小阳春”持续。对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。

     

    截至4月11日,北京二手房4月网签住宅4850套,3月网签16051套,均处于调控后的高位,3月下半月国管公积金将收紧的确导致部分国管公积金需求提前释放。未来几天是最后的末班车,预计网签还将高位运行。

     

    但在国管公积金收紧,包括青龙湖等区域供应井喷下,北京楼市刚起来的小阳春,很快会被“打击”。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。

     

    包括本周这个数据还将处于高位,除了市场的确有回暖外,国管公积金的恐慌性签约,是主要原因。

     

    58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,此次国管公积金新政进一步提高了贷款发放门槛。新政中关于“二套房认房认贷”、“二套最多贷60万元”等条款,明显是针对近期市场中有所抬头的炒房投机行为,尤其是对调控政策略宽松的二三线城市影响更大,同时,对于改善型置业亦有一定的“殃及”。

     

    除了贷款门槛进一步提高外,张波认为,此次新政更加明显体现出了政策倾斜,并强调政策性住房不受影响。预计未来公积金贷款将更多投入到经济适用房、共有产权住房、人才住房、公租房等领域,而这与国家近年来“房住不炒”、加大刚需属性的政策房、公租房投入的趋势保持一致。

     

    名词解释:什么是国管公积金?


    张大伟介绍,国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。国管在正常年份只占公积金贷款中的12%左右。

     

    国管与市管的区别,基本上国家企业的公积金都是国管,地方省市的公积金是市管,一般的企事业单位的也是市管。国企大多是国管。

     

    附:《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》政策解读

     

    据中央国家机关住房资金管理中心网站消息,近年来,中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)深入贯彻党的十九大精神和国务院“放管服”改革要求,积极支持缴存职工基本住房消费需求,大力推进改革创新,优化业务流程,精简证明材料,提高办事效率,切实减轻职工负担,取得了明显成效,受到广大干部职工的肯定。为深入落实党中央关于“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求,引导缴存职工合理住房消费,同时进一步方便职工办事,根据住房和城乡建设部相关文件,我们对部分住房公积金个人住房贷款(以下简称贷款)措施进行了调整。

     

    为便于职工更好地理解《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》(以下简称《通知》),现就相关内容解读如下。

     

    一、支持职工购买政策性住房

     

    为进一步深入落实党中央关于“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求,充分发挥住房公积金民生保障功能,进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,《通知》对购买政策性住房的职工申请贷款在贷款额度、房屋套数认定和审批时效上都优先给予了支持。

     

    “购买政策性住房办理贷款……从申请到发放的办理周期不超过8个工作日”不包括组合贷款,组合贷款需同时符合商业银行的放款要求。

     

    二、调整贷款申请缴存条件

     

    按照住房和城乡建设部对借款申请人贷款条件有关规定,申请贷款时的缴存时间由原来的“借款申请人应建立住房公积金账户12个月,申请贷款前12个月(购买政策性住房的为6个月)应足额连续缴存”,调整为“借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上”。

     

    三、进一步实施差别化贷款政策

     

    (一)住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。“房”为借款申请人名下在北京市的住房,“贷”指在人民银行个人征信系统中全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录。2017年3月24日以后离异且申请贷款时离异不足1年的,仍然执行原政策,按二套住房贷款政策办理。

     

    (二)调整首付款比例和二套住房最高贷款额度。为加大对职工基本住房需求支持力度,确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求,引导职工改善性购房需求主要通过组合贷款等方式解决,将首付款比例由统一的20%,分类调整为购买经济适用住房的,首付20%;购买经济适用住房之外首套住房的,首付30%;购买二套住房的,首付60%,同时二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元。

     

    四、调整贷款年限和月还款额上限

     

    为落实住房和城乡建设部有关规定,强化风险防控,借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁;月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”

     

    五、进一步方便职工办理业务

     

    (一)开办住房公积金冲还贷业务。为方便借款申请人偿还贷款,资金中心开通住房公积金冲还贷业务,可在《借款合同》约定的扣款日以账务处理方式扣划借款申请人住房公积金账户缴存余额用以冲抵贷款当期全部应还款额。借款申请人申请贷款时可自愿选择是否开通冲还贷,如果没有开通冲还贷但发生逾期的,资金中心可以直接扣划住房公积金账户内资金偿还贷款。《通知》印发之日起受理的贷款可以申请开通冲还贷。

     

    (二)进一步精简证明材料。除精简了部分证明材料的复印件以外,对于借款申请人通过全国住房公积金异地转移接续平台转入资金中心缴存住房公积金的职工,申请贷款时如果住房公积金缴存时间不满足相关规定的,可以通过贷款经办网点查询异地缴存信息,无需再回原缴存城市公积金中心开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

     

    (三)公示贷款办理进度。资金中心及时公示贷款办理进度,在接受社会监督的同时,方便了借款申请人可以根据银行网点办理效率和组合贷商贷利率情况,择优选择经办银行。

     

    六、《通知》执行时间

     

    《通知》中贷款政策调整有关内容以购房合同网签时间为准;优化服务措施有关内容以贷款受理时间为准。

     

    来源:《证券日报》、新京报、央视网



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    内容来源:

    《证券日报》、新京报、央视网


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